Immobiliare crolla ancora il prezzo delle case

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Crolla il prezzo delle case a Mestre e Marghera

In dieci anni svalutazione degli immobili fino al 52%. L’Adico: “I centri perdono appeal”

Roma, crollano ancora i prezzi delle case ma il mercato immobiliare si muove

A Roma aumento delle compravendite del 12.5% nel primo semestre 2020

Ancora in calo i prezzi delle case a Roma, ma il mercato immobiliare si muove. Nella prima parte dell’anno, le compravendite hanno registrato al contrario un aumento del 12,5% confermando un discreto stato di salute del mercato.

Le zone del centro hanno segnalato un ribasso dell’1,2% e continuano ad essere quelle preferite, insieme a quelle universitarie, soprattutto dagli investitori che acquistano immobili da mettere a reddito. Nelle zone centrali gli investitori destinano le abitazioni soprattutto ad affitti turistici. La tipologia più richiesta è il trilocale che raccoglie il 42,9% delle preferenze, mentre i tempi di vendita si attestano a 147 giorni. I dati arrivano dagli studi del Gruppo Tecnocasa.

Continua il momento positivo del mercato immobiliare del Centro storico dove, nel primo semestre del 2020, si registra ancora una contrazione dei prezzi. Acquistano sia persone alla ricerca della prima casa sia investitori, molti dei quali per destinare l’immobile a casa vacanza. Con questa finalità si cercano tagli dalle metrature superiori a 100 mq. Nei primi mesi del 2020 è in aumento la domanda di coloro che cercano in centro.

Esiste poi un segmento destinato alle tipologie di pregio e signorili, che si orienta su tagli molto ampi (oltre i 200 mq), posizionati ai piani alti, con terrazzo, possibilmente panoramici ed inseriti in contesti condominiali di particolare prestigio. Le zone che si prestano maggiormente sono piazza del Popolo, via del Babuino, piazza di Spagna. In piazza del Popolo le quotazioni medie sono di 8000-9000 € al mq così come in via del Babuino. Punte di 15 mila € al mq si registrano per le soluzioni posizionate ai piani alti in piazza di Spagna. Nelle altre zone del centro di Roma i prezzi scendono a 5000-6000 € al mq, per raggiungere 7000-8000 € al mq per quelle posizionate in via Veneto, Fontana di Trevi e piazza Navona. Intorno al Pantheon e nel Ghetto Ebraico non si superano gli 8000 € al mq per le case da ristrutturare, con punte di 10 mila € al mq per le abitazioni in buono stato.

Tra i quartieri che segnalano ancora ribassi dei prezzi c’è l’Eur dove il mercato immobiliare risulta comunque vivace. La domanda di acquisto riguarda quasi esclusivamente l’abitazione principale e la componente fondamentale per la scelta finale è il prezzo: infatti gli incentivi statali sulle ristrutturazioni mettono in secondo piano la necessità di eventuali lavori di riqualificazione. La zona di Eur Centro registra valori per un medio usato di 3500 € al mq, con punte di 4100 € al mq per le tipologie in buono stato presenti su viale Europa e viale Aeronautica.

Quotazioni stabili nell’area di Gemelli – Pineta Sacchetti e di Gemelli – Trionfale nella prima parte del 2020. Il mercato immobiliare della zona è vivace ed alimentato in particolare da coloro che lavorano presso il Policlinico Gemelli e dai genitori dei ragazzi che studiano presso la Cattolica. In netto calo la presenza degli investitori. La zona che si sviluppa intorno a via Amidei e via della Pineta Sacchetti è quella più signorile con la presenza di contesti condominiali signorili, dotati di portineria, realizzati negli anni ’60 e venduti a 3600-3700 € al mq.

Nella zona Università il mercato immobiliare è sempre molto vivace e il ribasso dei prezzi degli ultimi anni ha sicuramente contribuito a ridare dinamismo al mercato. A comprare sono genitori che acquistano per i figli studenti all’Università, investitori che mettono a reddito l’immobile e famiglie. Numerose transazioni si realizzano intorno a via Catania, viale delle Province e viale Ippocrate, dove prevalgono immobili in edilizia popolare che, in buono stato, costano intorno a 3000 – 4000 € al mq, con punte di 6000 € al mq per i piccoli tagli completamente ristrutturati.

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I valori immobiliari nella zona Tiburtina sono in leggero aumento in seguito alla maggiore domanda. Qui acquistano famiglie alla ricerca della prima casa, investitori che mettono a reddito l’immobile oppure genitori di studenti presso l’Università La Sapienza. Chi compra come prima casa si orienta su trilocali e quattro locali quasi sempre ristrutturati ed ubicati nelle traverse della via Tiburtina, mentre gli investitori si orientano su bilocali. Questi ultimi quasi sempre sono messi in vendita da altri investitori o da eredi e, di conseguenza, necessitano di lavori di ristrutturazione. Per un bilocale si possono investire cifre che vanno da 180 a 250 mila €.

In ripresa i prezzi del quartiere di Prenestino – Pigneto . La domanda immobiliare è in crescita ed è alimentata soprattutto da giovani coppie e single al primo acquisto che si sono indirizzati verso monolocali e bilocali. Meno compravenduti i trilocali. Hanno investito mediamente intorno a 200 mila €. La zona offre prevalentemente costruzioni in edilizia economica popolare. La zona più ambita è quella che sorge a ridosso di Porta Maggiore con prezzi medi di 2400-2500 € al mq. Più bassi i valori nella zona del Pigneto, dove la domanda è più bassa e gli immobili ancora più vetusti. Le quotazioni scendono a 2000-2200 € al mq.

Previsioni Mercato Immobiliare 2020 e lungo termine

Vediamo insieme le previsioni del mercato immobiliare nel lungo periodo.

Il numero di contratti di compravendita sta aumentando, come il numero di mutui accesi in questo ultimo periodo, ma siamo sicuri di dire, solo in base a questi dati che le previsioni del mercato immobiliare sono positive nel lungo periodo? Come potrete leggere in questa lunga analisi, capirete che non è così semplice.

Le case servono alle persone per abitare, e se non aumentano il numero delle persone, non dovrebbe aumentare nemmeno il bisogno del numero delle case, questo è il ragionamento base su cui bisogna partire per guardare al mercato immobiliare oggi in Italia e poterne trarre delle conclusioni.
Resta il fatto che il numero dei contratti di compravendita di case dal 2020 è aumentato, questo è un dato certo, come è certo che il numero di nuovi contratti di mutuo sono aumentati, nonostante questi dati, va detto che il prezzo degli immobili è ancora sottostimato, quindi se è il momento buono per comprare, a vendere non è che ci si rimetta, ma nemmeno ci si guadagna tanto, più avanti spiegheremo bene perchè, le ragioni sociali, e le Nostre previsioni del mercato immobiliare italiano su quali dati si basano.

L‘ultimo report trimestrale dell’ISTAT di Gennaio 2020 dice che il prezzo delle case diminuisce dello 0,5%, anche se si tratta del prezzo delle abitazioni già esistenti, quindi già abitate. Per quanto riguarda invece il prezzo delle abitazioni nuove, questo aumenta di media da un +0,3% ad un +0,6%.

Il numero delle compravendite aumenta dello 1,5% su base trimestrale

Previsioni mercato immobiliare e demografia:

La demografia è dunque basilare per fare una previsione del mercato immobiliare, allora andiamo a vedere: cosa ci dicono i dati demografici in questi ultimi anni?
Ci dicono che il numero di persone che abita in Italia non cresce, è più o meno stabile.
In questo numero ‘complessivo però’ ci sono dei distinguo: il numero di italiani che diminuisce, il numero di stranieri che aumenta, il numero di ‘nuove famiglie’ che non aumenta, le persone si sposano di meno ed hanno meno figli.
Questa lettura della demografia ha degli effetti sul mercato immobiliare.
Gli stranieri quando vengono in Italia, difficilmente lo considerano un trasferimento definitivo.

Previsioni Mercato Immobiliare a lungo termine:

Anche se trovano un lavoro fisso, dopo alcuni anni tendono a ritornare nel proprio paese di origine e qui in Italia non investire in immobili.
Se andiamo a vedere il numero di mutui erogati per comprare una casa, la percentuale di mutui presi da stranieri sarà molto minore alla percentuale di stranieri residenti nel Nostro paese; i motivi sono molteplici, dalla precarietà del lavoro agli stipendi bassi, ma quello che più conta è che di solito si lasciano sempre una possibilità di tornare da dove magari hanno lasciato parenti e proprietà immobiliari di loro possesso.

Il prezzo delle case oggi:

I prezzi delle abitazioni oggi si sono notevolmente abbassati, rispetto solo 10 anni fa’. In alcuni casi gli immobili hanno avuto fino al 50% della perdita di valore dal 2008, anno di inizio delle scoppio della bolla immobiliare.

La bolla immobiliare italiana di cui nessuno parla:

Ebbene sì, il mercato immobiliare italiano ha avuto una ‘bolla’, proprio come quello spagnolo, forse meno marcata, ma dagli stessi connotati.
L’entrata nell’euro, l’aumento della ricchezza media, la voglia di una casa, la speculazione edilizia, la cementificazione, la brama di guadagno di tanti palazzinari, ha portato a costruire tante case proprio perchè c’era tanto da guadagnare, i prezzi sembravano salire senza mai doversi fermare, ma nel 2008 è arrivata la crisi finanziaria che ha azzerato tutti i ‘guadagni virtuali’ dei proprietari di casa, che si sono ritrovati case dove ora pagano tasse smisurate rispetto il reale valore di mercato delle abitazioni, in quanto i calcoli dei vari catasti sono stati fatti proprio quando le rendite catastali erano effettivamente diverse dalla realtà di oggi.

Mercato immobiliare e crisi economica:

La crisi economica e i dati in calo.

Le uniche due città che riescono a registrare un aumento sono Napoli, che registra un aumento del circa venti percento, grazie ad una particolare manovra da parte del Comune che è riuscita a non far crollare il mercato immobiliare e Verona, che purtroppo registra un aumento veramente lieve, che si distacca di pochissimo dallo zero percento.

Cosa incide sulle previsioni del mercato immobiliare: i dati di compravendita di immobili sono in aumento, ma non mancano le preoccupazioni.

Come vendere casa in questo periodo.

Un metodo ci sarebbe, ma questo spesso non è visto di buon occhio: il metodo in questione è quello di abbassare il prezzo dell’immobile, ma non tutti i proprietari sono disposti a farlo. Nella loro mente infatti, giustamente alberga un unico quesito, ovvero “perché per vendere devo perderci del denaro?” A questo quesito vi è una semplice risposta, che purtroppo non piace a tutti: se si vuole vendere, bisogna andare incontro al cliente, che spesso non possiede tutto il denaro richiesto, e pertanto se si vuole veramente vendere bisogna semplicemente abbassare il prezzo, sacrificando una parte del proprio profitto. Da notare inoltre che il calo del prezzo è dato dal fatto che essendo la domanda molto bassa, la quale arriva a toccare dei picchi raggiunti soltanto tantissimi anni fa, e essendo l’offerta altissima, il prezzo di un immobile cala notevolmente: questa è la dura legge del mercato, che in periodo di crisi si rafforza maggiormente. Speriamo in una stabilità del mercato in un prossimo futuro.

Mercato Immobiliare e riforma del catasto:

Con la riforma del catasto cambierà il valore degli immobili, l’80% delle famiglie italiane ( che sono 23 milioni, secondo l’ultimo censimento) possiede un immobile e quindi il numero di persone coinvolte in questo novità catastale è enorme, visto che una famiglia media italiana é composta da 3 persone ( per ‘famiglia’ si intende anche 1a persona che vive da sola).

  1. Il valore catastale delle case di proprietà sarà diminuito di circa il 20%, ma solo su case con categoria catastale bassa. Il mercato immobiliare sta passando un grave periodo di crisi. I valori catastali aumentano in continuazione per legge, ed ormai non corrispondono più al valore reale di una casa. Ci sono case che addirittura hanno un valore catastale 10 volte superiore a quello reale di mercato. Il grande problema dei proprietari di case è infatti non tanto vendere la casa ( cosa ormai diventata difficilissima visto che non ci sono offerte), ma è quello di pagare le tasse sulla casa, sempre più importanti sia per l’aumento delle tasse, sia per l’aumento del valore catastale. In particolare, saranno gli immobili di categoria catastale “s” che usufruiranno dalla stima di un tecnico, che si baserà sui parametri reddituale e di costo.
  2. Ricostruzione a tavolino della superficie delle unità senza planimetria: chi non ha una planimetria, potrà mandarla al catasto tramite internet, sicuramente un bel risparmio di tempo.

Mercato Immobiliare. 2020, l’anno della riscossa
Il mercato immobiliare è sempre stato uno dei più stabili e redditizi mai conosciuti tra gli investimenti. Anche in periodi di crisi, infatti, l’investimento nel mattone è stato sempre sentito come sicuro. La situazione della compravendita di immobili, tuttavia, si muove insieme alla crisi, e da essa è stata particolarmente compromessa negli ultimi anni, quando la perdita di valore ingente degli immobili non è concisa con un acquisto serrato, ma con centinaia di migliaia di case lasciate in abbandono. Quali sono le previsioni 2020 per i prezzi del mercato immobiliare?

Bisogna essere positivi, ma con cautela

Per il 2020 gli atteggiamenti degli esperti tendono ad essere abbastanza positivi, poiché si crede in una ripresa lenta ma costante. La crisi economica che vessa la società italiana ormai da quasi 10 anni sta lentamente volgendo al termine: questo significa che presto anche le famiglie monoreddito o con redditi bassissimi otterranno nuovamente un potere d’acquisto maggiorato rispetto agli anni più bui della crisi, potendosi permettere di rimettere in moto l’economia anche nel settore immobiliare.
Mario Breglia, presidente di “Scenari Immobiliari”, ha tuttavia parlato ancora di “mercatino immobiliare”, ossia di piccole mosse per la ripresa economica che però sono ben lontane da quel boom che si verificò tra gli anni Settanta e gli anni Novanta.

Sopra: una abitazione con pochi soldi


Stime per il mercato immobiliare

Si stima, comunque, che per il 2020 ci sarà un ulteriore rialzo sul numero complessivo di transazioni economiche che si erano verificate nel solo mercato immobiliare nel 2020 e 2020: il 2020 , si era chiuso comunque con un bilancio positivo ed un rialzo delle transazioni di oltre il 16%. Questo significa che in soli due anni il mercato immobiliare è cresciuto di oltre 23 punti percentuali, spia di un sistema che sta cambiando e che sta cercando di ritrovare un trend positivo.
Nei dati del 2020, tuttavia, emerge chiaramente che, nonostante l’aumento di transazioni, il prezzo complessivo degli immobili è stato nuovamente in calo: basti pensare che dal 2008 ad oggi gli immobili hanno perso generalmente il 50% del proprio valore. Nel solo 2020 ne hanno perso il 2%, un trend comunque migliore rispetto agli anni iniziali della crisi, durante i quali il picco a ribasso dei prezzi immobiliari è stato davvero vertiginoso.
Secondo i dati de Il Sole 24 ore, tuttavia, la curva crescente di acquisto degli immobili rimane strettamente legata a due fattori che si intersecano: il luogo di compravendita e il prezzo al metro quadro.
Nelle principali città italiane come Roma e Milano, ad esempio, per il 2020 sono previste quasi 40 mila transazioni che riguardano immobili dai 5000 ai 7000 euro a metro quadro. Questo dipende dalla conformazione delle città, più propense ad ospitare immobili di pregio, soprattutto nelle zone centrali, ma anche dal costo della vita quotidiana in queste grandi metropoli. In città come Genova, Bari, Bologna, Palermo o Napoli, la concentrazione delle transazioni immobiliari è molto più bassa e riguarda immobili con prezzi inferiori al metro quadro, almeno secondo le stime.

Cosa c’è e cosa manca al mercato immobiliare

Il mercato immobiliare, come tutti i mercati d’investimenti, è soggetto a controlli e tassazioni che lo rendono strettamente vincolante. Proprio la tassazione elevata, secondo gli esperti, è una delle grandi pecche della scarsa propensione delle famiglie alla compravendita immobiliare. Non solo, infatti, bisogna pagare le giuste tasse su ogni casa, ma ci sono anche delle imposte che risultano particolarmente vessatorie, specialmente se si tratta di seconde o terze case. Le imposte sui rifiuti, ad esempio, o i costi di gestione di molti servizi amministrati dallo Stato, sono particolarmente elevati tanto da non poter permettere alle famiglie il mantenimento di un altro immobile, se pure possono permettersi di acquistarlo. Anche l’Imu, inoltre, è molto più alta sulla seconda casa che sulla prima, quindi è difficile che una famiglia media accetti di fare un investimento di questo tipo, anche e soprattutto tenendo conto delle zone. Se una famiglia possiede una seconda casa nella propria stessa città o in una città in cui gli affitti sono molto vivaci (ad esempio una città studentesca) ha ottime probabilità che quella casa non sia mai sfitta, e quindi che gli inquilini, se non sono morosi, paghino una cifra tale da riuscire a coprire le spese e a guadagnarci.
Se le seconde case sono situate in luoghi di villeggiatura, specialmente se sono marittimi, ci sono meno possibilità che la casa venga affittata tutto l’anno, e quindi aumentano per la famiglia proprietaria le spese da coprire.
Gli stipendi, inoltre, specialmente nelle famiglie giovani, non sono quasi mai molto elevati, tanto che le giovani coppie tendono il più possibile a rimanere in affitto oppure a stipulare un mutuo privato con i propri genitori, che anticipano i soldi per l’acquisto di un immobile e poi se li fanno restituire dai figli a rate, permettendo loro di non pagare interessi rispetto alla banca. La disoccupazione ancora galoppante, dunque, è un’altra spina nel fianco per il mercato immobiliare, che non riesce ad accogliere richieste speculative o larghe fila di investitori che acquistano una casa solo per depositare delle liquidità, ma si limita ad offrire tetti sopra la testa a chi ha bisogno solo e soltanto di quella casa per viverci e non ha minimamente intenzione di effettuare investimenti o speculazioni economiche.

La questione dei mutui

Il mutuo è uno dei modi più semplici e più diffusi di acquistare casa e controllarne l’andamento, è uno dei modi per poter fare una stima delle previsioni mercato immobiliare. Se si vuole comprare la casa dove si vive insieme alla propria famiglia ma non si hanno sufficienti liquidità per acquistarla di tasca propria si contrae con la banca un mutuo, nel quale gli acquirenti si impegnano a restituire ratealmente la cifra prestata dalla banca, unitamente ai relativi interessi maturati nel tempo. A causa della crisi economica, però, ottenere un mutuo è diventata un’impresa quasi impossibile, perché le garanzie richieste dalle banche si sono fatte sempre più stringenti, a tutta difesa dei capitali dei loro risparmiatori. Allo stesso tempo, però, i posti di lavoro, soprattutto giovanili, sono sempre più diventati precari, privi di contratti validi o comunque diversi dal classico posto di lavoro determinato o indeterminato. Nella costellazione di lavori creativi che fanno uso del web, per esempio, i contratti possono essere a cottimo ma anche a visualizzazioni, quindi sempre più liberi professionisti sono svincolati da un datore di lavoro stringente e rimangono nell’ombra, almeno finché non si aprono una partita Iva.
I mutui, dunque, sono quasi un’utopia, ed è chiaro che chi dispone di grandi liquidità non sono certo i giovani e giovanissimi. Sempre più spesso, allora, capita che si opti per il mutuo privato di cui si parlava sopra, un modo per far rimanere il denaro in famiglia e non impelagarsi in mutui con la banca. In questo scenario, se dei giovani hanno delle professioni particolarmente redditizie, è comunque poco probabile che possano permettersi di acquistare una casa a fini solamente speculativi: preferiscono, piuttosto, comprare l’unico immobile dove vivranno a prezzo di grandi sacrifici.

Gli immobili di lusso: un mondo parallelo

Il lusso in tutte le sue forme (macchine, abiti, gioielli e altri veicoli) non è mai stato intaccato dalla crisi economica, che ha anzi concentrato nelle mani di pochissimi la ricchezza di milioni di famiglie. Per questo motivo il trend della compravendita degli immobili di lusso, pur essendo diminuito nel corso della crisi, ha seguito un andamento a sé stante. Nel 2020 le transazioni economiche riguardanti immobili di lusso sono cresciute addirittura del +30%, quindi molto di più che per le case cosiddette normali.
Quello che è diminuito sensibilmente, di circa il 40%, è il tempo medio di vendita. Se prima della crisi potevano trascorrere anche più di 30 mesi prima di riuscire a vendere un immobile di lusso, adesso la tempistica è drasticamente scesa a poco più di 20 mesi. Questo potrebbe dipendere dal profondo calo dei prezzi anche per i beni di lusso, divenuti accessibili ad una fascia di risparmiatori sempre abbienti, ma comunque molto meno inavvicinabili di un tempo. Coloro che, con il calo dei prezzi, possono permettersi l’acquisto di un bene di lusso che varrà molte volte tanto quando la crisi sarà finita del tutto, dunque, ci tengono a stringere i tempi per formalizzare l’accordo, sfruttando l’onda del calo dei prezzi per mettere le mani su immobili un tempo da sogno fiabesco.

La situazione positiva della Liguria

La regione in cui il mercato immobiliare ha subito un risveglio più vivace è sicuramente la Liguria. Nelle città di Genova e di Imperia, infatti, il mercato immobiliare è cresciuto a ritmi molto sostenuti nel 2020, permettendo una ripresa più veloce che in altre regioni.
Anche se i prezzi continuano a diminuire, con un calo negli ultimi sei mesi del 2020 pari all’1%, acquistare un immobile nel centro storico di queste città della riviera è diventato molto più accessibile, perché la maggior parte delle case e degli appartamenti centrali vengono venduti con un prezzo tra i 2500 e i 3000 euro al metro quadro. Grazie alla discesa dei prezzi e al complessivo mercato di tipo abbordabile, il potere d’acquisto di una famiglia media è attorno ai 200 mila euro, con il quale si può acquistare un grande appartamento di più di 80 metri quadri.

Previsione mercato immobiliare: conclusioni

Probabilmente nel prossimo periodo gli affacci delle famiglie sul mercato immobiliare saranno ancora timidi. Anche le famiglie che dispongono della liquidità adatta per acquistare una casa, infatti, temono rovesci di fortuna. Quando i prezzi sono bassi e il mercato si inizia a muovere dopo un lungo torpore, invece, è proprio il momento di acquistare. Chi ha delle liquidità da sistemare dovrebbe tentare l’acquisto di un appartamento anche come investimento, per battere sul tempo i grandi investitori che tendono a concentrare enormi fette di mercato immobiliare nelle proprie mani, rivendendo poi a un prezzo maggiorato una volta che il mercato si è fatto più stabile e più ricco.

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